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    天虹二期REITs成功设立 —国企首单暨粤港澳大湾区首单承续发行类REITs

    发布时间:2020/11/16  点击:2139次    


      近日,国企首单暨粤港澳大湾区首单承续发行类REITs(不动产投资信托基金)——天虹二期REITs成功设立,总规模逾14亿元,其中优先级13.52亿元,评级AAA,利率为4.3%,为未来不动产资产证券化产品的滚动循环运作树立了创新标杆、积累了重要经验。该项目,销售机构、计划管理人、财务顾问、信用增级机构、信用评级机构、法律顾问、资产评估机构、挂牌场所等在其中发挥了重要专业作用,中联资产评估集团在天虹一期、二期REITs项目中提供了不动产评估、基础资产权益价值评估、专项计划现金流预测、专项计划存续期间投资性房地产公允价值评估等全程跟进服务,为帮助锚定项目定价、锁定优先级利率区间、降低原始权益人资金成本等做出了应有的专业贡献。

     

     

    国企首单续发REITs,滚动循环运作

     

      2020年11月13日,粤港澳大湾区首单承续发行类REITs“招商创融-天虹(二期)资产支持专项计划”成功设立,其总规模为人民币14.5亿元,产品期限为3+3年,其中优先级13.52亿元,产品评级AAA,利率为4.3%,次级9800万元,标的物业为深南天虹新店。

     

      5年前天虹发行的天虹商场(一期)为国企首单类REITs产品,天虹(二期)项目作为国企首单承续发行类REITs,相比一期在资本结构及融资成本上均实现了进一步优化,资金成本每年减少近千万,为国有资本保值增值提供了坚实基础。

     

      同时,天虹(二期)的成功设立实现了与天虹商场(一期)的无缝衔接,为未来不动产资产证券化产品的滚动循环运作积累了重要经验。

     

     

    国企首单REITs,重大模式创新

     

      早在2015年12月,“招商创融-天虹商场(一期)资产支持专项计划”作为国内首单国企REITs成功发行。其为结构化产品,优先级占65%,劣后级占35%。这也是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目,其经过了必要的挂牌转让程序,首次实现了在企业资产证券化业务框架下专项计划直接投资股权的模式创新。

      其交易结构如下图所示:

     

     

    一期、二期不断创新,获市场认可

     

      “招商创融-天虹商场(一期)资产支持专项计划”以天虹鼎诚大厦裙楼作为项目的标的物业,由原始权益人天虹商场股份有限公司(现称“天虹数科商业股份有限公司”)按照相关国有资产管理规定的要求,出资置入深圳深诚物业管理有限公司(简称“深圳深诚物业”),并履行国资评估审批程序后在北京产权交易所挂牌转让深圳深诚物业100%股权。2015年12月该项目成功实施,开辟了在现有国有资产管理体系下进行资产证券化的崭新路径,为优质国有资产开展规模化的证券化操作进行了有效尝试和有益探索,为国企混改创造了一个崭新的借鉴范例。

     


      “招商创融-天虹(二期)资产支持专项计划”仍以深圳市福田区华强商圈的鼎诚大厦裙楼作为专项计划的标的物业,并以该物业租赁收入作为资产支持证券利息支付来源,以物业未来退出所得作为本金偿付以及超额收益来源。发行规模14.5亿元,其中优先级资产支持证券发行规模13.52亿元,享有固定利率的预期收益率;次级资产支持证券发行规模0.98亿元,不设预期收益率,按照二期专项计划的约定享有偿付优先级资产支持证券的本金、预期收益及专项计划各项费用后的超额收益。该项目获评级机构AAA评级,优先级资产支持证券获得了市场1.8倍认购。天虹股份以自有资金0.98亿元认购二期专项计划中全部次级资产支持证券。

     

     

      天虹经过30多年的发展,已成为中国南方大零售商之一。天虹的运营模式也在不断根据市场的变化而变革,从最初的“百货+超市”到“百货+超市+X”,再到发展出购物中心、便利店等新业态。现在,围绕家庭购物、顾客亲密和生活美学,天虹每个门店弹性定制百货、超市和体验配套的业态组合及主题设计,并不断迭代主题街区,以欢乐体验项目创造生活方式体验。截至2020年10月8日,天虹在北京、广东、福建、江西、湖南、江苏、浙江、四川等8省30市开设了购物中心28家、综合百货70家、超市108家、便利店187家。

      (以上部分内容和图片来源于REITs指数、天虹官网)

     


     

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